Összefoglaljuk az ingatlan adásvétel menetét, amit tudnod érdemes a megállapodásról, a tulajdoni lapról, a földhivatali ügyintézésről, a szerződés megkötéséről, adófizetésről, a közművek átírásáról, a biztokbaadásról és a lakásbiztosításról.
Saját ingatlant vásárolni mindig óriási öröm és jelentős mérföldkő az ember életében. Ha azon szerencsések közé tartozol, akiknek az életében most jött el ez a fontos pillanat, akkor jó ha tisztában vagy azzal, hogy mi az ingatlan adásvétel menete, mik lehetnek az ingatlanvásárlás buktatói. Akár készpénzes vevő vagy, akár hitelre vásárolod meg álmaid házát, egy rossz döntés miatt a családi vagyon is elúszhat.
Elsőre bonyolultnak tűnik majd a folyamat (és valamennyire az is), de menet közben azért majd szépen tisztázódnak a teendők. Egy jó ingatlanjogi ügyvéd segít majd eligazodni a “papírhalmok” között. Magyarországon - a hatályos jogszabályok szerint - ingatlan vásárlása és eladása kizárólag ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat vagy közjegyző által elkészített közokirat segítségével történhet!
Ingatlan adásvétel menete - legfontosabb lépések
- A tökéletes ingatlan megtalálása
- Felek közötti megállapodás
- Tulajdoni lap ellenőrzése a Földhivatalnál
- Hitelképesség ellenőrzése
- Előleg vagy foglaló átadása
- Szerződéstervezet elkészítése ügyvéd által
- Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése
- Földhivatali ügyintézés
- Ingatlan adásvétel költségei
- Közművek átírása
- A birtokbaadás
- Lakásbiztosítás
A tökéletes ingatlan megtalálása
Megfelelő ár-érték arányú ingatlan találni nagyon nehéz ügy. Itt amire érdemes figyelni, hogy próbálj meg nem “beleszerelmesedni” egyik kiszemelt ingatlanba se, dönts hideg fejjel. Lehet, hogy romantikus a veranda a felfutó rózsával, az ablakok egy gyönyörű parkra néznek, de ne vonja el a figyelmedet a vizesedő falakról, vagy az összeomlani készülő tetőről. Ez egy hosszú távú befektetés, próbálj meg racionális maradni és addig nyújtózkodni, ameddig a takaród ér.
Felek közötti megállapodás ingatlan vásárlása során
Ha megvan a kiszemelt ház vagy lakás, akkor itt az ideje, hogy az eladó és a vevő kezet rázzon. A felek a következőkről állapodhatnak meg:
- kik a szerződésben meghatározott szerződő felek
- a vételár mértéke
- fizetési határidők és ütemezés
- a birtokbaadás menete
Tulajdoni lap ellenőrzése a Földhivatalnál
Ez az egyik legfontosabb lépés az ingatlan adásvétel menete során, egy sor kellemetlenségtől kímélhet meg téged. A földhivatal online rendszerében természetes személyként évente kétszer ingyenes lekérdezést indíthatsz, a továbbiakért illetéket kell fizetni.
2024-ben a tulajdoni lap lekérésének a díja:
- Tulajdoni lap elektronikus dokumentumként: 3 000 Ft
- A tulajdoni lapról kiállított papíralapú hiteles másolat: 6 250 Ft
Érdemes ellenőrizni a tulajdoni lapot, hiszen így pontos képet kaphatsz arról, hogy kik az ingatlan tulajdonosai, terhelt-e jelzáloggal, per alatt áll-e, terheli-e banki jelzálog. De azt is megtudhatod, hogy van-e rá bejegyezve haszonélvezeti jog, vagy nem áll-e esetleg végrehajtás alatt. Az eljáró ügyvéd is lekéri általában a tulajdoni lapot, és ha a fenti terhek közül bármi szerepel a nyilvántartásban, akkor erről az ügyvéd tájékoztatja a feleket, és a szerződésbe foglalja a terhek törlésének kötelezettségét. Ez lehet a feltétele a teljes vételár megfizetésének.
Hitelképesség ellenőrzése
Nagy az esély rá, hogy nem áll rendelkezésedre a teljes vételár, vagy felújításra is készülsz, ezért nem szeretnéd az összes tartalékodat lenullázni a tranzakcióval, ezért jelzáloghitelt igényelsz. A vásárláshoz minimum 20 % önerő szükséges. A bank a hitelfelvétel előtt megvizsgálja hitelképességedet a saját és adóstársad jövedelme alapján, illetve megállapítják, hogy mekkora törlesztést bír majd el a családi költségvetés. A gyermeket nevelők, vagy vállalók különböző állami segítségeket is igénybe vehetnek. A lakáshitellel és/vagy csokkal vásárolt ingatlanokhoz kötelező lakásbiztosítást kötni. De az ingatlanra és ingóságra kötött otthonbiztosítás akkor is alapvető fontosságú, ha nem hitellel vásárolsz ingatlant. Ebben a témában feltétlenül olvasd el a Lakásbiztosítás árak összehasonlítása című bejegyzésünket, hogy tudd milyen biztosítási összegekkel kalkulálhatsz.
Előleg vagy foglaló átadása - melyik micsoda
Gyakori kérdés ingatlanjogi ügyvédek felé, hogy mi az előleg és a foglaló közötti különbség az ingatlan adásvétel folyamatában. A foglaló beleszámít a vételárba, annak általában 10 % - a szokott lenni. Ha valamiért meggondolod magadat, vagy mégsem tudod kifizetni a teljes vételárat, akkor a foglalónak sajnos búcsút inthetsz. Az előleg viszont visszajárhat függetlenül attól, hogy az eladó vagy a vásárló gondolja meg magát. Az előleget vagy a foglalót legtöbb esetben a szerződés megkötésekor fizetik, de elképzelhető még az a verzió is például, hogy a vevő írásbeli vételi szándéknyilatkozatot tesz, valamint előszerződést köt az eladóval és akkor történik a foglaló vagy előleg átadása.
Szerződéstervezet előkészítése ügyvéd által
Az ügyvéd előkészíti a szerződéstervezetet a megállapodás szerinti részletekkel, majd kiküldi a feleknek véleményezésre. Ha hitelből finanszírozod az ingatlant, akkor érdemes a banknak is bemutatni a szerződéstervezetet, hogy az ő követelményeinek is megfeleljen. Az ügyvédnek törvényi kötelessége a szerződés adatainak véglegesítése során ellenőrizni mindegyik fél okmányait.
Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése
Ehhez ügyvéd vagy közjegyző szükséges. Az adásvételi szerződés rögzíti az ingatlan adatait, esetleges terheit, illetve azt, hogy az eladó feladata ezeket töröltetni a földhivatali nyilvántartásból. A szerződésnek természetesen tartalmaznia kell a felek személyes adatait, a vevő fizetési, illetve az eladó birtokba adási kötelezettségét, illetve bankszámlaszámát. A szerződés tartalmazhatja az ingatlan energetikai tanúsítvány számát is.
Földhivatali ügyintézés
Az ügyvéd feladata a tulajdonszerzés földhivatali bejegyzése.
Ha a vevő az ingatlan vételárát egy összegben fizeti ki, akkor nem szükséges, hogy a tulajdonjog bejegyzési engedély letétben legyen. Az ügyvéd a szerződéskötést követően benyújtja a földhivatalba a szükséges dokumentumokat, ahol bejegyzik a tulajdonjogi változásokat.
Az eladó a banki jelzálogjogot (amennyiben van) akkor tudja jellemzően töröltetni, amint megkapta a vételárat (vagy annak egy részét), és rendezni tudja tartozását a bank felé.
Ha a vételár több részletben, például hitel segítségével kerül kifizetésre, akkor lehet kérvényezni a földhivataltól, hogy tartsa függőben a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét addig, ameddig az eladó be nem nyújtja a tulajdonosi bejegyzési engedélyt. A tulajdoni lap széljegyére ilyenkor felkerül a vevő bejegyzési kérelme. Az adásvételi szerződés beküldését követően 6 hónapja van a tulajdonosnak, hogy a bejegyzési engedélyt benyújtsa.
Az ügyvéd feladata továbbítani a felek részére a földhivataltól érkezett tulajdonjogi határozatot.
Ingatlan adásvétel menete és költségei 2024-ben
A vevőt terheli az ingatlan vételára, a hitellel kapcsolatos költségek, a vagyonszerzési illeték, a földhivatali díjak. Általában a vevő fizeti az ügyvédi munkadíjat is.
A vagyonszerzési illeték általában az ingatlan forgalmi értékének a 4 % - a. A forgalmi értéket az adóhatóság állapítja meg, és ő szabja ki az illetéket is, ezért értelmetlen trükközni a vételárral.
Csak 2 % a vagyonszerzési illeték abban az esetben, ha a életed első ingatlanát vásárolod meg, nem vagy még 35 éves, és az ingatlan olcsóbb, mint 15 millió forint.
Az eladót terheli az ingatlan tulajdoni lapjára bejegyzett terhek vagy tartozások kiegyenlítése.
Közművek átírása
A birtokbaadástól számítva 15 napod van arra, hogy átírassad a közüzemi számlákat a te nevedre, ezt a szolgáltatók ügyfélszolgálatán tehetjük meg. Az átírást az eladó is kezdeményezheti, az ő érdeke is, hogy ez minél hamarabb megtörténjen.
A birtokbaadás
Ez a legkellemesebb része az ingatlan adásvétel embert próbáló folyamatának. Ehhez két tanú aláírása is szükséges. A birtokátruházási jegyzőkönyvben rögzítik a felek a fogyasztásmérő órák gyári számát és állását, valamint ebben rögzítik a kulcsok átadásának a tényét is. Az eladónak kérnie kell a közműszolgáltatóktól nullás igazolást, amivel igazolja, hogy nincs közmű tartozása.
Lakásbiztosítás kötése ingatlan vásárlása során
Ha jelzáloghitellel vásárolsz ingatlant, akkor a fedezetként szolgáló ingatlanra kötelező lesz biztosítást kötnöd. Ez azt jelenti a gyakorlatban, hogy a hitelt nyújtó bank lesz a jelzálogjogosult a biztosítási szerződésben, így kár esetén a bank kapja meg a kártérítést. Ha egy szerencsétlen baleset folytán leég a házad, akkor nem maradsz ott fedél nélkül, hitellel a “nyakadban”. Tehát a lakásbiztosítás megléte nem csak a bank érdeke, hanem a tiéd is!
A hitel mellé kötött lakásbiztosítások abban térnek el egy “mezei” lakásbiztosítástól, hogy más lesz a biztosítási összeg. Alapesetben a biztosítási összeg az ingatlan újjáépítési költségével egyenlő. Jelzáloghitel igénylése esetében azonban a hitelösszeg kiszámításának alapját képező forgalmi érték számít, illetve a hitelösszeg, amit végül megkapsz. A bankok csupán azt írják elő, hogy a hitel összegét fedezze a lakásbiztosítás. Természetesen biztosíthatod magasabb összegre is az otthonodat, kizárólag azt kell szem előtt tartani, hogy a biztosítási összeg ne legyen alacsonyabb a hitel összegénél.
Fontos tudni, hogy nem kötelező a bank ajánlatát elfogadni a biztosításra vonatkozóan. Ráadásul egy 2023-ban érvénybe lépett szabályozás keretén belül a bank köteles Minősített Fogyasztóbarát Otthonbiztosításokat (MFO) tartalmazó kalkulációkat mutatni neked, így könnyebb összehasonlítani a biztosítók ajánlatait. De te magad is összeállíthatod a saját élethelyzetedhez leginkább passzoló biztosítási csomagot, amivel nem csak az ingatlanodat, de ingóságaidat is biztosíthatod. Hívd segítségül a CoverMe lakásbiztosítási kalkulátorát az ingatlan adásvétel menete során 2024 - ben is, itt biztosan a legjobb ajánlatokat fogod látni!
