Lakásbiztosítás frissítése régi házra: örökléstől a vásárlásig minden tudnivaló

Örököltél, ajándékba kaptál vagy vásároltál egy régebbi építésű lakást, esetleg egy vidéki házat? A felújítási tervek és az adminisztráció sűrűjében könnyű megfeledkezni a legfontosabb védőhálóról: a megfelelő lakásbiztosításról. Cikkünkben végigvesszük a birtokbavétel körüli tudnivalókat, illetve praktikus tanácsokat adunk, hogyan frissítsd fel az újonnan szerzett, ámde szépkorú ingatlanod lakásbiztosítását, nehogy alulbiztosított maradjon.

Teendők birtokbavétel előtt, közben és után..

Attól függően, hogy került birtokodba az ingatlan, többféle ügyintézési feladatod adódhat. A lakásbiztosítás csak egy a sok papírmunka közül, így hát vegyük sorra birtokba jutásonként, hogy mely feladatokkal kell szembenézned.

Vásárlás útján szerzett ingatlan

Egy régebbi ingatlan vásárlása után a teendők listája kicsit hosszabb, mint egy új építésűnél, mert az állapot és a jogi tisztázottság mellett a modernizáció is azonnali feladattá válik. Az ingatlan adásvétel menetéről részletes útmutatót is olvashatsz blogunkban.

1. Birtokbaadás és közművek

• Birtokbaadási jegyzőkönyv: ez a legfontosabb dokumentum a kulcsátadáskor. Rögzítsd a mérőórák állását, a kulcsok számát és az ingatlan átadott állapotát.
• Közművek átírása: a birtokbaadástól számítva általában 15 napod van a mérőórák átírására.

2. Adók és illetékek

• Vagyonszerzési illeték: vásárláskor főszabály szerint a vételár 4%-át szükséges befizetni vagyonszerzési illetékként. Azonban ha eladtál egy lakást, és 3 éven belül, vagy az eladás előtt 1 éven belül veszel egy másikat, akkor csak a vételár-különbözet után kell megfizetni a 4%-os illetéket. Sőt, ha az új ház olcsóbb, mint a régi, egyáltalán nem kell illetéket fizetned. Ha még nem töltötted be a 35. életévedet és ez az első saját lakástulajdonod, akkor 50%-os kedvezmény jár abban az esetben, ha az ingatlan forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot. Az illeték mértéke tehát ilyen esetben a 4% helyett csak 2%.
• Bárki kérheti az Adóhivataltól, hogy az illetéket 12 havi pótlékmentes részletben fizethesse meg, ha az egyszeri megfizetés nagy terhet jelentene. Első lakásvásárlóknál ezt általában automatikusan engedélyezik is.

3. Lakásbiztosítás

• Ne várj a beköltözésig! A lakásbiztosítást már az adásvételi szerződés aláírásakor vagy a birtokbaadás napján kössd meg a saját nevedre, hogy az esetleges felújítási munkák alatt is védve legyen az ingatlan.

4. A ház állapotának felmérése

• Az energetikai tanúsítványt az eladónak kötelező átadnia. Tanulmányozd át alaposan, mert ez tartalmazza a korszerűsítési javaslatokat (szigetelés, ablakcsere).
• Szakmai átvizsgálás: idősebb háznál érdemes statikussal vagy építésszel megnézetni a tetőt, az alapozást és a vezetékek állapotát, mielőtt belevágnál a felújításba.

Öröklés útján szerzett ingatlan

Egy örökölt ingatlan esetén a gyászon túl számos jogi és adminisztratív feladattal kell szembenéznie az új tulajdonosnak:

1. Jogi és hivatali ügyintézés

• Hagyatéki eljárás, mely általában az önkormányzati jegyzőnél indul, majd közjegyző előtt zárul a hagyatékátadó végzéssel. Ez a dokumentum igazolja későbbiekben a tulajdonjogot.
• Földhivatal: a közjegyző hivatalból beküldi a végzést, így a tulajdonjog bejegyzése automatikusan megtörténik az ingatlan-nyilvántartásban.
• Illeték: egyenes ági rokonként (unokaként, gyermekként, házastársként, testvérként) az öröklés illetékmentes, de a közjegyzői díjat meg kell fizetni. Azonban ha valaki eladná az örökölt ingatlant, tudni kell, hogy az öröklés napjától (a haláleset időpontja) számított 5 év után lesz csak adómentes az eladás.
  Az illeték minden más esetében (oldalági rokon, távolabbi rokon, élettárs) az általánosan lakástulajdonnál 9%. A mostohagyermek és a nevelt gyermek esetén, ha az elhunyt nevelte őket és nincs egyenesági örökös, illetve házastárs, nekik jelenleg 20 millió forintig jár az illetékmentesség.

2. Rezsi és lakásbiztosítás

• Közművek átírása: a hagyatékátadó végzés kézhezvétele után 15-30 nap van átíratni a mérőórákat a saját nevünkre.
• Lakásbiztosítás: a szerződő halálával a biztosítás megszűnik, azaz érdekmúlás miatt törlendő, így hát be kell jelenteni a halálesetet a biztosítónak. Érdemes azonnal új szerződést kötni a saját nevünkre, hogy az ingatlan egy percig se maradjon védelem nélkül, különösen, ha üresen áll. A felújítások végezetével pedig vagy a márciusi lakásbiztosítási átkötési időszakában, vagy a szerződés évfordulóján lehet felfrissíteni a biztosítást, hogy elkerüljük az alulbiztosítást.

Ajándékozás útján szerzett ingatlan

Sokan keverik az örökléssel, pedig jogilag és illetékben is van különbség.

1. Illetékmentes ajándékozás

• Nem kell illetéket fizetni, ha az ajándékozás az alábbi felek között történik: egyenes ági rokonok, házastársak és testvérek egymás közötti ajándékozása esetében.
• Minden más esetben sajnos mélyen a zsebbe kell nyúlni. Az ajándékozási illeték jóval magasabb, mint a vásárlási, így hát lakóingatlan esetében a forgalmi érték 9%-a.

2. Fontos szabályok

• Ingatlan ajándékozása csak írásbeli szerződéssel és ügyvédi ellenjegyzéssel érvényes.
• Még ha illetékmentes is az ügylet, a földhivatali bejegyzés kötelező a tulajdonjog szerzéséhez.

3. Lakásbiztosítás
Ajándékozáskor is azonnal frissíteni kell a lakásbiztosítást, mert az új tulajdonosnak saját néven kell szerződést kötnie a folyamatos védelem érdekében.

Bővebben: mire figyeljünk a lakásbiztosítás frissítésénél

Ha egy régi házon felújítást végeztél, a régi biztosítás szinte biztosan alulbiztosítottá válik. Mivel akár vásárlás, akár ajándékozás, akár öröklés esetében is azonnal érdemes megkötnie az új szerződőnek a biztosítást, így a felújítás(ok) végeztével vagy a márciusi lakásbiztosítás váltás időszakában, vagy a szerződés évfordulójának alkalmával azonnal célszerű frissíteni az aktuális ingatlan állapotára a szerződést. Az alulbiztosítás kockázatairól részletes cikkünkben olvashatsz bővebben.

A főbb paramétereken túl – úgy mint az állandóan lakott-e az ingatlan, bérbe adom, vagy saját használatra adom-e, vagy épült-e időközben garázs, tároló meghatározása után –, javasolt az alábbiakat végiggondolni:

1. Az újjáépítési érték újragondolása

A leggyakoribb hiba, hogy az emberek a ház piaci értékéből indulnak ki. A biztosítónak viszont az újjáépítési költség számít. Egy új tető, a hőszigetelés vagy a nyílászárók cseréje jelentősen növeli az összeget, amiből a házat egy káreset után újra fel lehetne építeni. Ha nem emeljük meg a keretet, a biztosító csak a kár egy részét fogja kifizetni. Tehát az új szerződésben az ingatlan biztosítási összegét célszerű megnövelni.

2. Modernizált gépészet és felelősségbiztosítás

Ha kicserélték a villany- vagy vízvezetékeket, azt jelezni szükséges, mivel csökkenti a kockázatot, és bizonyos biztosítóknál kedvezményt is jelenthet.
A felelősségbiztosítás nagyon fontos lakások esetében, hiszen ha a felújítás során/után például egy elrepedt új cső eláztatja a szomszédot, a lakásbiztosításod felelősségbiztosítási fedezete ment meg a kártérítési perektől.

3. Ingóságok és nagy értékű eszközök

A felújítás után gyakran nem csak új bútorok költöznek be a régi házba, de új, modern gépészeti szerelvények, mint a hőszivattyú, klíma, okosotthon-rendszerek. Ez mind növeli az otthonod értékét, és természetesen rizikófaktor is, hiszen ezek elromlása komoly anyagi költséget jelenthet. Külön figyelni kell a hőszivattyú vagy a klíma kültéri egységére is akár lopás vagy jégkár elleni védelem témában.

Ingóság limit: ellenőrizd, hogy az alapcsomag fedezi-e az új berendezések értékét. Ha van nagyobb értékű ingóság amit szeretnél védelem alá helyezni, akkor a lakásbiztosításodat ne csak a felújított ingatlanodra frissítsd fel, hanem egyben kösd meg az ingóságaid védelmére is.

4. Speciális kiegészítők szépkorú ingatlanokra

Még ha fel is lett újítva a ház, vannak tipikus „régi házas" problémák, amik jók, ha szem előtt maradnak:

• Beázás a tetőn keresztül: sok alapcsomag csak a vihar miatti tetőbontásra fizet, a „sima" beázásra nem.
• Duguláselhárítás: érdemes beletenni a csomagba, mert a régi csatornabekötéseknél ez gyakori probléma.
• Üvegbiztosítás: ha drága, 3 rétegű ablakokat építettél be, győződj meg róla, hogy a keretösszeg elég-e a cseréjükre.

5. "Építés-szerelés" kiegészítő, ha még tart a munka

Ha még folyik a felújítás, érdemes építés-szerelés biztosítást kérni. Ez védi a beépítésre váró anyagokat (pl. ott áll a drága parketta a nappaliban) és a munkagépeket is.

Természetesen, a különböző biztosítók különféle csomagokat és fedezeteket kínálnak, melyeket a CoverMe lakásbiztosítási kalkulátor segítségével könnyedén kiválaszthatsz, és teljes mértékben a saját ingatlanodra szabhatsz. Ha éppen váltanál, a lakásbiztosítás váltásáról szóló cikkünk is segít eligazodni a teendőkben. Kalkulálj most az igényeid szerint!