Otthon Start hitel: Adásvételi szerződés feltételei 2025

Az Otthon Start Program 2025. szeptember 1-jétől induló, fix 3%-os kamatozású lakáshitel első lakás vásárlásához. Óriási segítség a vevőknek, de csak akkor, ha az adásvételi szerződésünk megfelelően van összeállítva. A program több olyan különleges előírást támaszt a szerződés tartalmára, amelyek korábban nem voltak általánosak – ezek hiánya pedig hónapokra megakaszthatja a hitelügyintézést. Az alábbiakban sorra vesszük az Otthon Start hitel miatt kötelező elemeket és egyedi záradékokat, magyarázattal arról, miért fontosak, milyen programfeltételekhez kötődnek, és hogyan védik a vevő, az eladó és a bank érdekeit.

Kötelező tartalmi elemek az Otthon Start miatt

A jogszabály és a bankok egységesen előírnak néhány új tartalmi elemet az adásvételi szerződésben, ha Otthon Start hitelt is igénybe veszünk. Ezekre mindenképp figyelni kell, mert enélkül a bank elutasíthatja a szerződést. Íme a legfontosabb kötelező kikötések:

Egy szerződés, egy ingatlan: A támogatott hitelből csak egy helyrajzi számon nyilvántartott ingatlan vásárolható. Tehát nem lehet egy szerződésben egyszerre több lakást vagy telekrészt venni Otthon Starttal. Miért fontos ez? Ez biztosítja, hogy a hitel egyetlen, jól beazonosítható ingatlanra menjen, egyszerűsítve a földhivatali bejegyzést és a hitelfedezetet.
Vételár részletes bontása: Kötelező a teljes vételárat megbontani épületrész, telek és melléképítmények szerinti részletekben. Miért? Az Otthon Start rendelet maximálja a lakóépület támogatott négyzetméterárát bruttó 1,5 millió Ft/m²-ben. A bontásból látszik a lakóingatlan ára külön, így a bank és az állam ellenőrzi, hogy az 1,5 millió Ft/m²-es korlát nincs túllépve. Ez védi az állami támogatást a túlárazott ingatlanoktól, és a vevőt is attól, hogy a túl magas ár miatt kevesebb hitelt kapjon (hiszen a banki értékbecslő is figyeli, hogy a vételár max. ~20%-kal haladhatja meg a forgalmi értéket).
Kizárólag belföldi utalás: A szerződésben ki kell kötni, hogy a hitelösszeg csak magyarországi bankszámlára utalható. Külföldi számlára nem teljesíthető a kifizetés – ezt jogszabály írja elő a forrás jogszerű felhasználásának biztosítására. Miért fontos? Így a támogatott hitel útja nyomon követhető, megelőzve a pénz esetleges külföldre vitelét vagy nem rendeltetésszerű használatát. Az eladónak tehát magyar bankszámlát kell megadnia a vételár utalásához.
„Helyi önazonosság” nyilatkozat: Az adásvételiben szerepelnie kell egy nyilatkozatnak arról, hogy az ingatlant érinti-e bármilyen önkormányzati elővásárlási jog a 2025-ben bevezetett, helyi önazonosság védelméről szóló törvény alapján. Bizonyos települések ugyanis rendelettel elővásárlási jogot biztosíthatnak maguknak helyi ingatlanokra. Miért fontos? Ha létezik ilyen elővásárlási jog, azt tisztázni kell, mert az önkormányzatnak előbb le kell mondania róla, különben nem szerezhetünk tulajdont. Jó hír, hogy aki Otthon Start állami támogatott hitellel vásárol, arra nem vonatkoznak ezek az önkormányzati elővásárlási jogok – a vonatkozó rendelet értelmezése szerint az állami támogatás miatt ez a korlátozás nem élesedik. Ennek ellenére a nyilatkozatot bele szokták írni, hogy ne maradjon kétség a felek és a földhivatal részéről sem.

Kérdezz a CoverMe Otthon Start AI asszisztensétől – gyors válaszok, jogosultság értékeléssel!

Kezdjük

Egyedi szerződéses kitételek a biztonságos ügyintézéshez

A kötelező elemeken túl vannak speciális záradékok, amelyek ugyan jogszabályban nincsenek szó szerint előírva, de a bankok és a felek biztonsága érdekében általánossá váltak az Otthon Starttal érintett adásvételi szerződésekben. Az alábbiakban megnézzük és elmagyarázzuk, hogyan segítik a vevőt, eladót és a bankot ezek a kitételek.

Feltételes hatály - a hitel függvénye

Gyakori megoldás, hogy az adásvételi szerződésbe függő feltételt iktatnak: a szerződés csak akkor lép hatályba véglegesen (vagy az eladó elhelyezett tulajdonjog-bejegyzési engedélye csak akkor kerül kiadásra), ha a vevő megkapja az Otthon Start hitelt vagy az ahhoz kapcsolódó támogatást X napon belül. Miért jó ez? Ez a kikötés a vevőt védi, hiszen ha valamiért a bank mégsem hagyja jóvá a 3%-os hitelt (pl. kiderül, hogy a vevő mégsem jogosult, vagy a banki értékbecslés alapján nem nyújtható a szükséges összeg), akkor a vevő következmények nélkül visszaléphet, és visszakaphatja a foglalót. Így nem kerül olyan helyzetbe, hogy hitel nélkül kellene teljesítenie a vételárat.

Ugyanakkor a bank szempontjából az is fontos, hogy ha a hitelszerződés már létrejött és a folyósítás küszöbön áll, akkor az adásvételi szerződést ne lehessen “egyoldalúan felbontani” a felek részéről. Több bank ezért előírja, hogy a szerződés tartalmazzon egy nyilatkozatot, hogy a kölcsönszerződés aláírását követően a felek nem bonthatják fel vagy mondhatják fel az adásvételi szerződést a bank előzetes írásbeli hozzájárulása nélkül. Ez a kikötés a bankot és közvetve mindkét felet védi, hiszen garantálja, hogy miután a bank elkötelezte magát a hitel mellett (és a vevő is erre alapozott), az adásvételt ne lehessen önkényesen meghiúsítani. Így az eladó is biztos lehet benne, hogy a vevő nem lép vissza az utolsó pillanatban, amikor már “küszöbön a pénz”, illetve a banki folyamat elindult.

Példa: A szerződésbe foglalható, hogy “amennyiben a vevő hitelkérelmét az Otthon Start Program keretében a bank 2024.12.31-ig nem hagyja jóvá, a felek jogosultak a szerződéstől elállni, és az eladó köteles a foglalót visszafizetni”. Ugyanakkor egy másik pontban rögzítik, hogy “a banki kölcsönszerződés aláírását követően a felek a bank hozzájárulása nélkül nem állhatnak el és nem bonthatják fel a szerződést”. Ezzel minden fél biztonságban van a megfelelő időpontokban.

Kíváncsi vagy jogosult vagy-e? Kérdésed van a szabályozásról? Próbáld ki az Otthon Start CoverMe AI asszisztenst!

Kérdezek most

Tulajdonjog-fenntartás és vevői jog – a vételár 100%-nak kifizetéséig

Szinte minden Otthon Start hiteles adásvételnél alkalmazzák a tulajdonjog-fenntartással történő adásvételt. Ez azt jelenti, hogy az eladó a szerződésben kiköti, hogy a tulajdonjogát mindaddig fenntartja, amíg a vevő a teljes vételárat ki nem fizeti. Ennek ellenére a vevő érdekeit védi, hogy a földhivatalhoz rögtön benyújtják a vevő tulajdonszerzési (vevői) jogának bejegyzését is, ami jelzi, hogy övé lesz az ingatlan, csak még fizetési feltétel van folyamatban. A vevői jogot 6 hónapos időtartamra jegyzik be a tulajdoni lapra (ez a törvényi alaphelyzet).

Miért jó ez a gyakorlatban? Az eladó biztosítékot kap, hogy amíg nem látja a pénz 100%-át, addig nem veszíti el a tulajdonjogát. A vevő viszont biztos lehet benne, hogy időközben az eladó nem adhatja el másnak az ingatlant, mert az ő vevői joga ott van a tulajdoni lapon. A bank pedig előírja, hogy ilyen esetben a folyósítás előtt az eladó adjon egy feltétlen és visszavonhatatlan hozzájáruló nyilatkozatot a tulajdonjog átírásához, amit ügyvédi letétbe helyeznek. Így amikor a vételár kifizetése megtörtént, a nyilatkozat kiadható és a vevő tulajdonjoga bejegyezhető.
Mi történik 6 hónap után? A bankok tisztában vannak vele, hogy egy építkezés vagy ügyintézés elhúzódhat. Ha a vevői jog bejegyzése után 6 hónapon belül nem kerül benyújtásra a tulajdonjog bejegyzési engedély (mert például még folyamatban van a hitel vagy a használatbavételi engedély), a földhivatal törli a vevői jogot. Ilyenkor a szerződésben biztosítani kell, hogy a felek újra kérik a vevői jog bejegyzését, meghosszabbítva azt. Néhány bank – például a Raiffeisen – megengedi eleve hosszabb időre is kikötni a vevői jogot, ha tudható, hogy 6 hónap nem lesz elég (pl. épülő ingatlannál). Ilyen esetben a bank egy kifizetési ígérvényt ad, ami igazolja, hogy minden folyósítási feltétel teljesült, így a letétbe helyezett hozzájárulást ennek alapján is ki lehet adni a 6 hónap letelte után. Ez bonyolultnak tűnhet, de lényegében a bank rugalmasan kezeli a helyzetet, csak a megfelelő jogi lépéseket be kell iktatni, hogy a folyamat jogszerű maradjon.

Használatbavételi engedély megléte – új építésű ingatlannál

Új építésű lakás vagy ház vásárlásakor előfordulhat, hogy a szerződéskötéskor az ingatlan még nem rendelkezik használatbavételi engedéllyel (még nem adták át hivatalosan). Az Otthon Start hitelnél kulcsfontosságú, hogy a bank csak akkor folyósít, ha az ingatlan lakható, azaz megvan a végleges használatbavételi engedély. Ezért a szerződésben külön ki kell kötni, hogy a vételár banki hitelből fizetendő része csak a használatbavételi engedély bemutatása után esedékes. Röviden: a banki utalás időpontját úgy kell meghatározni, hogy előbb legyen meg az engedély.

Miért fontos ez? Egyrészt a vevő védelme, hogy ne fizesse ki a teljes összeget egy befejezetlen vagy hivatalosan még nem lakható ingatlanért. Másrészt a bank kockázatkezelése, hogy csak kész, értékkel bíró ingatlanra adja oda a támogatott kölcsönt. Ez az eladó számára is elfogadható, hiszen amint az engedély megvan, garantált a kifizetés – addig pedig jogilag még az ő tulajdonában marad az ingatlan (lásd tulajdonjog-fenntartás). Fontos, hogy a feleknek együtt kell működniük az engedély megszerzésében: pl. a beruházónak be kell nyújtania a használatbavételi kérelmet időben, a vevő pedig figyelemmel kíséri ezt a határidőt.
Tipp: Érdemes a szerződésbe egy végső határidőt is belefoglalni az engedély megszerzésére. Például: “Ha az ingatlan legkésőbb 2026. március 31-ig nem kap használatbavételi engedélyt, a vevő elállhat a szerződéstől és az addig megfizetett összegek visszajárnak.” Így minden fél tudja, meddig kell teljesülnie ennek a feltételnek, különben újra kell tárgyalni az ügyletet.

Vételár ütemezése és önerő igazolása

Az adásvételi szerződés lelke a vételár kikötése, különösen ha több forrásból (önerő, Otthon Start hitel, esetleg CSOK támogatás) áll össze. Otthon Start igénybevételekor a szerződésben nagyon pontosan rögzíteni kell a fizetési ütemezést és azt, hogy melyik összeg honnan jön:

Önerő először, hitel az e fölötti részre: A banki elvárás az, hogy a vevő saját ereje (önerő) kerüljön befizetésre legelőször, és a támogatott hitel a legutolsó vételárrész. Ez általában azt jelenti, hogy a vevő egy foglalót fizet a szerződéskor, majd további saját megtakarítást (előleget) ütemezetten, és amikor már csak a hitel hiányzik, azt utalja a bank közvetlenül az eladónak. Miért? Ez a vevő felelősségvállalását mutatja – a bank látja, hogy a vevő már “benne van” a vásárlásban a saját pénzével, így kisebb a kockázat, és a hitel tényleg az utolsó hiányzó részt fedezi.
Bankszámlára utalás és megosztás: A szerződésben meg kell jelölni, mely bankszámlára megy a hitelösszeg utalása. Ha több eladó van, általában egyikük számlájára érkezik a teljes összeg, és ő nyilatkozik, hogy elszámol a többi eladóval. Ezzel elkerülhető, hogy a banknak többfelé kelljen utalni, és biztosítja, hogy az eladók egymás között rendezik a pénz szétosztását. A nem számlatulajdonos eladó tudomásul veszi ezt a megoldást a szerződésben.
Önerő teljesítésének igazolása: Mivel a hitel csak az utolsó rész, a bank kéri a vevőtől, hogy igazolja az önerőt már kifizette az eladónak. Ezt lehet úgy, hogy a szerződésben rögzítik a foglaló és előleg átadását (pl. készpénzben vagy utalási bizonylattal), illetve a fennmaradó önerő átutalását egy bizonyos határidőig. Ha a banki hitelösszeg végül kevesebb lesz, mint amit a szerződésben hitelként beterveztünk, a különbözetre a bank tipikusan előírja, hogy a vevő 15 napon belül fizesse meg azt is, és erről ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozatot vagy szerződésmódosítást kell benyújtani. Az Erste Bank például jelezte, hogy ha kisebb hitelt vesz fel az ügyfél, nem muszáj azonnal szerződést módosítani, de a különbözet kifizetését dokumentumokkal igazolni kell. Miért fontos? Így a bank látja, hogy az eladó megkapta a teljes vételár rá eső részét, mielőtt a hitelt folyósítaná – tehát az ingatlan tehermentesítésére és a tulajdon átruházására elegendő forrás áll rendelkezésre.
Banki értékbecslés kockázata: A szerződés készítésekor még nem biztos, mekkora értéket fog megállapítani a bank által kirendelt értékbecslő. Fontos tudni, hogy lakásvásárlásnál a vételár legfeljebb 20%-kal haladhatja meg a bank által megállapított forgalmi értéket. Ha például a vevő 50 millió Ft-ért vesz egy lakást, de a bank értékbecslője csak 40 millióra taksálja, akkor a bank a 3%-os hitelből maximum ~40 millió * 1,2 = 48 millió Ft értékig finanszírozhat. Azaz a vevőnek ebben az esetben további önerőt kell betennie (2 millió Ft-ot), különben a hitel nem lesz elég. Hogyan védjük ki? A szerződésbe érdemes beépíteni egy olyan kitételt, hogy ha az értékbecslés alacsonyabb a vártnál és a bank emiatt nem ad annyi hitelt, akkor a vevő vállalja a különbözet kifizetését saját erőből, vagy ennek hiányában a felek megegyezhetnek a szerződés felbontásáról. Így az eladó is látja előre, hogy nem fog elúszni a finanszírozás a becslésen. Persze a legjobb megelőzés, ha reális áron kötjük az üzletet – a 1,5 milliós négyzetméterár-plafon is erre ösztönöz.

Tehermentesítés és meglévő hitelek kezelése

Ha az eladó ingatlanát már terheli valamilyen jelzáloghitel vagy teher, azt a vevő bankja csak akkor fogja elfogadni fedezetként, ha a régi teher törlésre kerül az adásvétel során. Ezért a szerződésben részletesen ki kell dolgozni a tehermentesítés folyamatát:

Előző hitel kiegyenlítése: Gyakori, hogy az eladó folyamatban lévő lakáshitellel terhelt ingatlant ad el. Ez nem akadály (ahogy a szakértők is kiemelik), de írásba kell foglalni, hogyan lesz kifizetve az a tartozás. Például: “Az eladó OTP Banknál fennálló hiteltartozásából a vevő által fizetendő vételárrész X Ft összeget közvetlenül az OTP Bank Zrt. … számú számlájára kell teljesíteni, a hitel végtörlesztéseként.” Ilyenkor a vevő bankja a folyósításkor két utalást indít: előbb közvetlenül az eladó bankjának a fennmaradó tartozás összegét (így biztosítva, hogy a jelzálogjog lekerüljön), a maradékot pedig az eladónak (vagy ügyvédi letéti számlára). Miért fontos? Ez mindhárom fél érdeke: az eladó megszabadul a régi hitelétől, a vevő pedig egy tehermentes ingatlant kap (nem marad rajta az előző jelzálog), a bank pedig első ranghelyű jelzálogot jegyezhet be a saját kölcsönéhez, mert az előző teher törlődik.
Határidők rögzítése: A szerződésnek tartalmaznia kell, meddig kell a tehermentesítésnek megtörténnie. Például kiköthető, hogy az eladó a hitel végtörlesztési igazolást legkésőbb a banki folyósítást követő 5 munkanapon belül benyújtja, vagy hogy a földhivatali bejegyzési kérelemhez mellékelni kell a törlési engedélyt. A K&H Bank például külön hangsúlyozta, hogy a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt (amit az eladó ad a vevő javára) még a vevői jog 6 hónapos hatályának lejárta előtt be kell nyújtani – ez összefügg a tehermentesítéssel is, hiszen ha a régi teher törlése késik, az új tulajdonjog bejegyzés is csúszhat. Az OTP Bank pedig előírta, hogy a bejegyzési engedélyt az ügyvéd a bankfiókon keresztül nyújtsa be a földhivatalba, nem közvetlenül. Ez azért van, mert a bank így kontrollálni tudja, hogy minden feltétel teljesült (pl. tehermentesítés, széljegyzetek) mielőtt a földhivatal bejegyzi a vevő tulajdonjogát és a bank jelzálogjogát.
Per-, teher- és igénymentesség nyilatkozata: Szokásos, de kiemelten fontos kitétel, hogy az eladó nyilatkozza: az ingatlan az eladón kívül másnak nem áll tulajdonában, és az ingatlan per-, teher- és igénymentes. Ha pedig van teher (pl. jelzálog, haszonélvezet), azt konkrétan részletezi. Otthon Startnál ezt a bank is megköveteli. Általános szabály, hogy haszonélvezettel terhelt ingatlant nem lehet venni a programban (kivéve speciális eseteket, pl. ikerházra vonatkozóan), ezért a haszonélvezőnek le kell mondania a jogáról a szerződésben, különben nem lesz hitelképes az ingatlan. Ez a nyilatkozat a vevőt is védi, hiszen később ezzel alapozhatja meg, ha kiderülne bármilyen rejtett teher vagy jogvita (az eladó szavatosságot vállal, hogy nincs ilyen).

Kombinált támogatások (CSOK Plusz) hatása a szerződésre

Az Otthon Start hitel sokszor együtt igényelhető más támogatásokkal is – tipikusan a CSOK Plusz kedvezményes hitellel vagy vissza nem térítendő támogatással. A jó hír, hogy a bankok lehetővé teszik egyablakos ügyintézés keretében benyújtani az összes kérelmet egyszerre. Ugyanakkor fontos tudni, hogy ha több támogatás kombinálódik, az adásvételi szerződésnek mindegyik program előírásainak meg kell felelnie. Néhány speciális szempont kombinált támogatásnál:

180 napos benyújtási határidő: Hasonlóan az Otthon Start hitelhez, a CSOK Plusz támogatást is legkésőbb a szerződéskötéstől számított 180 napon belül kell igényelni a banknál. A szerződésben ezért a felek rögzíthetik, hogy a vevő vállalja a támogatási kérelmek beadását ezen határidőn belül. Ha ez nem teljesülne, érdemes lehet kitérni, mi a teendő (pl. elállási jog, ha a támogatás hiánya miatt finanszírozhatatlanná válik a vétel).
Vételár korlátok és összeférhetőség: A CSOK Plusz rendelet meghatározza, mi számít lakóingatlannak, és ott is vannak árplafonok, amik összhangban vannak az Otthon Starttal. Például 100 millió Ft a vételár maximum egy lakásnál, 150 millió Ft egy családi háznál (egylakásos ingatlannál). Ezt a szerződéskötés előtt mindenképp ellenőrizni kell. Szerencsére az Otthon Start rendelet is ugyanezeket a határokat tartalmazza, így ha a szerződés megfelel a 3%-os hitelhez, akkor várhatóan a CSOK Pluszhoz is. Viszont a gyermekvállaláshoz kötött támogatások (CSOK) esetén lehetnek egyéb feltételek – pl. az ingatlan alapterülete, komfortfokozata – amiket az adásvételi szerződés műszaki mellékleteiben (pl. alaprajz, műszaki leírás) tudnak igazolni.
Terhelési és elidegenítési tilalom: Ha a vevő CSOK (vagy CSOK Plusz) vissza nem térítendő támogatást is kap, akkor a Magyar Állam javára általában 10 évre elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre az ingatlanra (hogy ne adhassa el és ne terhelhesse tovább hitellel a támogatás időszaka alatt). Ezt a bankok tudják és elfogadják – például a Raiffeisen is kimondta, hogy a Magyar Állam javára bejegyzett jelzálogjog (ami a támogatást biztosítja) nem akadálya az Otthon Start hitel folyósításának. A szerződésben erre utalhatunk azzal, hogy a felek tudomásul veszik, hogy a támogatás miatt az állam javára ranghelyi bejegyzések lesznek. Ez inkább a vevő tudatosságát segíti, mert később, ha el akarja adni az ingatlant a tilalmi időn belül, nem teheti meg a támogatás visszafizetése nélkül.

Ahogy a szakértők mondják: “Aki jól szerződik, az nyugodtan költözik”

Az Otthon Start hitel igénybevétele alapos körültekintést igényel az adásvételi szerződés megfogalmazásánál. Nem elég a “megszokott” ingatlan-adásvételi sablonokat használni – új elemekkel kell kiegészíteni a dokumentumot. Ezek a plusz kikötések elsőre bonyolultnak tűnhetnek, de mind azt a célt szolgálják, hogy az ügylet biztonságos legyen: a vevő megkapja a támogatott hitelt és az ingatlant, az eladó a pénzéhez jusson, a bank pedig jogilag rendezett körülmények között tudjon finanszírozni. Ügyeljünk a részletekre, kérjük ingatlanjogban jártas ügyvéd segítségét, és minden fontos feltételt rögzítsünk írásban. Így az Otthon Start Program valóban azt a célt szolgálja majd, amiért létrehozták: biztonságos otthonteremtést kedvező hitellel, felesleges kockázatok nélkül.

Források: